פירוק השיתוף במקרקעין/שרהל'ה לפיד אמסלם

כל מה שרציתם לדעת בנושאים הללו, הפרטים בפנים>>

פירוק השיתוף במקרקעין: הסכמי שיתוף, רישום בתים משותפים, רישום פרצלציה

 

כאשר קיימים מספר שותפים החולקים זכויות במקרקעין ישנה חשיבות להסדרת השיתוף, ככל ואין חלוקה המשמעות שהזכויות הן במשותף , "במושע", של כלל הבעלים.

בעלות ב"מושע" – "שותפות" – מקור המושג הוא בחוק הקרקעות העות'מאני, המשמעות האופרטיבית היא שככל ואין הוראה אחרת הבעלים של הנכס מחזיקים יחד בכל גרגיר וגרגיר של הנכס.

הבעייתיות – נדרשת הסכמה של כלל הבעלים לעיתים לפעולות פשוטות, אין הגדרה ברורה של חלוקת השטחים בין הבעלים, קיים קושי בקבלת מימון ונטילת משכנתא שכן הבנק נוקט עמדת זהירות כאשר יש קושי בזיהוי נכס. על כן קיימת חשיבות להסדרת השיתוף וחלוקה ברורה בין הבעלים המשותפים, כמו כן ההסדרה תעלה את שווי הנכס, תקל על הליך קבלת משכנתא, תסייע במניעת חילוקי דעות ועוד.

את הבעלות המשותפת ניתן להסדיר באמצעות הסכם שיתוף. ככל ומעוניינים בפירוק השותפות ניתן לעשות באמצעות "פרצלציה"- איחוד וחלוקה של שטח מסוים לחלקות חדשות או באמצעות רישום בית משותף. כמפורט:

 

  • עריכת הסכם שיתוף – הסכם שיתוף הוא הסכם בין השותפים במקרקעין ונועד להסדיר את החלוקה בין הבעלים המשותפים, כולל הוראות לגבי השימוש של כל צד בחלקו, הוראות לגבי להעברת זכויות בנכס ללא צורך בקבלת הסכמת האחר, חלוקה של זכויות הבנייה בין הבעלים, התחייבות של הצדדים אחד כלפי השני – לשתף פעולה ולחתום על מסמכים לשם מימוש זכויות הבנייה של כל צד למשל – בקשות, תוכנית, ומסמכים תכנוניים אחרים, במקרים בהם קיימת דרך משותפת יכלול הוראות לגבי שימוש ותחזוקה של הדרך, ועוד. הסכם שיתוף ברור ומדויק בין הבעלים המשותפים יכול למנוע סכסוכים לגבי הזכויות ולהסדיר את אופן השיתוף והחלוקה שביניהם.

חשוב מאד להשלים את רישום הסכם השיתוף בטאבו כדי שיחייב גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר. הליך רישום הסכם שיתוף בטאבו נעשה באמצעות הסכם בין הצדדים ותשריט, לאחרונה פורסם נוהל המקל על הליך הרישום ובמקרים מסוימים לא יהיה צורך באישורי מיסים ובאישור עירייה לשם רישום ההסכם בטאבו.

 

באדמות מנהל, לא ניתן לרשום את הסכם שיתוף בטאבו או במנהל שכן עמדת רשות מקרקעי ישראל היא שפירוק השותפות צריך להיעשות באמצעות רישום בית משותף בלבד, גם אם מדובר בבתים פרטיים דו משפחתיים.

 

  • בית משותף – בתים רבים מתנהלים כבית משותף אך אינם רשומים כך בפנקס הבתים המשותפים. כאשר רושמים בית משותף יוצרים יחידות רישום נפרדות לכל יחידת דיור, וכל יחידת דיור נרשמת כתת חלקה נפרדת בטאבו. עורכים תקנון לניהול הבית המשותף והסדרת החובות והזכויות של הבעלים וכן את היחסים בין הבעלים ואופן השימוש ברכוש המשותף.

רישום בית משותף נעשה באמצעות עריכת תשריט המבטא את החלוקה של הדירות וכן ההצמדות.

אני נתקלת במקרים רבים קבלנים הזניחו את השלמת רישום הבית כבית משותף, והדבר מקשה מאד על מכירת דירות בבניין כזה, שכן הדבר גורם להורדת ערך הדירה – דירה שלא הוסדרה ברישום משותף במקרים רבים הערך שלה יהיה נמוך יותר ותהיה שווה פחות בשוק החופשי. אם יש לך דירה בבניין כזה, אל תחכו לקבלן שהתחייב בזמנו לרשום את הבית כבית משותף, קחו יזמה ותניעו בעצמכם את הליך רישום הבית המשותף, זה אומנם תהליך עם בירוקרטיה, אך עם שיתוף פעולה מכלל הדיירים ועו"ד הבקיא ומנוסה ברישום בתים משותפים התהליך אפשרי וניתן לעיתים לסיים את הרישום תוך חודשים בודדים.

 

  • פרצלציה – איחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין, נועדה להפוך את חלוקת הקרקעות, או את הבעלות עליהן, למסודרת ומדויקת עד כמה שניתן כך שהחלוקה בפועל בין הבעלים תקבל ביטוי רישומי בטאבו. הליך זה חשוב מאד ויכול להשפיע באופן ישיר על ערך הנכס, בהליך זה מחלקים חלקה גדולה לחלקות קטנות, פרצלציה יכולה להיות בדרך של פרצלציה רצונית– מקרה בו בעל החלקה מעוניין בחלוקה ומגיש את התוכנית לרישום, או פרצלציה לא רצונית– מקרה בו החלוקה מבוצעת על ידי מוסד תכנוני. במקרה של פירוק מושע, בתום הליך הפרצלציה כל בעל קרקע יקבל חלקה מוגדרת נפרדת מיתר החלקות וכמובן שלאחר השלמת הפרצליה ניתן להשלים את רישום הבעלות בטאבו על החלקה החדשה.

 

  • פירוק שיתוף באמצעות בית משפט – פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי יעיל ומצוין לפתרון אי מחלוקות ו/או סכסוכים בין שותפים במקרקעין. הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין היא בסיסית ומעוגנת בחוק המקרקעין, ולפיה כל שותף זכאי, בכל עת, אם ברצונו בכך, לתבוע סעד של פירוק שיתוף. ככל והשותפים לא הצליחו להסדיר את פירוק השיתוף באמצעות הליך של הסכ שיתוף ו/או בית משותף ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לסייע לפרק את השיתוף, קיימת אפשרות לפירוק בדרך של חלוקה בעין, הכוונה חלוקה פיזית. אפשרות שניה, בדרך מכירת המקרקעין צד ג'.

 

ולסיכום, הזכות להסדת השותפות / פירוק שיתוף בין בעלים משותפים במקרקעין היא זכות חוקית בסיסית, הקבועה בחוק המקרקעין וזכאי לה כל אחד ואחד מהשותפים במקרקעין ולרוב מדובר בהליכים פשוטים וקצרים.

 

בכל מקרה ומקרה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנושא, כדי לקבל ייעוץ אישי ופרטני, המתייחס ומותאם למקרה הספציפי, תוך מציאת הפתרונות המקצועיים הטובים ביותר והאמור לעיל אינו מהווה יעוץ אלא מידע אינפורמטיבי בלבד.

 

שרהל'ה לפיד אמסלם, הינה עו"ד בתחום המקרקעין, נחלות, קיבוצים, ייפוי כוח מתמשך וצוואות.

פורסם במדור "אינפורמציה משפטית", מאי 2023

שתף:

עוד פרסומים: